Law−Japan 司法書士法人 関根事務所

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Q&A不動産の売買登記に関するご説明 1

  1. 不動産詐欺を防ぐ方法は?司法書士はどのような仕事をしているのですか?
  2. 売買の登記に必要な書類は?
  3. 印鑑証明書の期限3ヶ月はいつからいつまで?
  4. 買主が共有となる場合の持分割合はどのように決めたらよいですか?
  5. 不動産売買の際の登記費用(登録免許税はいくらぐらいですか?)
  6. Q&A 特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除の特例とはどのような制度ですか?
  7. Q&A 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額の特例はどのようなものですか?

売買の登記に必要な書類は?

残金決済に当司法書士事務所が立会をする場合に必要な書類です。
売主様
@登記識別情報(権利証)
 
A印鑑証明書

発行後3ヶ月以内のもの。
登記簿の住所と違えば、同姓同名の別人の印鑑証明書として判断されてしまいます。
同一人物であることを証明するために、下記Bが必要となります。

B印鑑証明書の住所と登記簿の住所が違う場合 登記簿の住所地から印鑑証明書の住所地へ、移転した旨がわかる住民票が必要です。(2回移転されていれば、2カ所の住民票か戸籍の附票等が必要な場合があります。お客様へ何回移転したかご確認ください。)
住所移転経過がつながって、はじめて不動産所有者の印鑑証明書となります。
当事務所では、住所のつながりは、事前に当事務所所員が調査しておりますのでご安心ください。
C固定資産税の評価証明書 4月1日〜3月31日まで有効です。
4月1日のお取引には、必ず、新評価証明書が必要となってしまいます。
D実印

 

E身分証明書
自動車運転免許証又はパスポートなどの顔写真のあるものがより望ましいです。
写真のあるものがなければ、健康保険証など。

買主様
@住民票 (買主が法人の場合は、会社登記簿謄本又は、資格証明書)
A担保設定がある場合 買主の印鑑証明書も必要です。
B身分証明書 代金の振込の方法によっては、銀行で本人確認を要求される場合があります。

 
注意点
売買取引は、買主の売買代金の支払いと同時に、売主が所有権移転登記に必要な書類を交付する (これを同時履行といいます。)のが通常です。
代金の受領前に権利証や印鑑証明書を渡してしまったり、 逆に移転登記に必要な書類の交付前に売買代金を払ってしまったりすると、トラブルの原因となりやすいため、
かならず司法書士に立ち会ってもらい、手続きをする方が安全です。










印鑑証明書の期限

ケース1
印鑑証明書の発行日が「9月13日」
(1)初日不算入で、翌日から起算するので「起算日は9月14日」
(2)9月14日の3ヶ月後の応当日は「12月14日」
(3)その前日の24時で満了するので満了日は「12月13日」
9月13日 → 12月13日 申請有効
9月13日 → 12月13日が日曜日などで法務局が休みの場合は 12月14日 申請有効
 行政機関が休日の場合は最後の休日等の翌日が満了日になります。期間が延長します。


ケース2
印鑑証明書の発行日が「11月30日」
(1)初日不算入で、翌日から起算するので起算日は「12月1日」
(2)12月1日の3ヶ月後の応当日は「3月1日」
(3)その前日の24時で満了するので、満了日は「2月28日」(閏年は「2月29日」)


ケース3
印鑑証明書の発行日が「3月30日」
(1)初日不算入で翌日から起算するので起算日「3月31日」
(2)3月31日の3ヶ月後は6月31日が存在しない場合。
(3)応当日が無い場合、その月の末日に満了するため、満了日は「6月30日」





(期間の起算)
第140条  日、週、月又は年によって期間を定めたときは、期間の初日は、算入しない。ただし、その期間が午前零時から始まるときは、この限りでない。

(期間の満了)
第141条  前条の場合には、期間は、その末日の終了をもって満了する。
(暦による期間の計算)
第143条  週、月又は年によって期間を定めたときは、その期間は、暦に従って計算する。
2  週、月又は年の初めから期間を起算しないときは、その期間は、最後の週、月又は年においてその起算日に応当する日の前日に満了する。
ただし、月又は年によって期間を定めた場合において、最後の月に応当する日がないときは、その月の末日に満了する。

行政機関の休日に関する法律
(期限の特例)
第2条  国の行政庁(各行政機関、各行政機関に置かれる部局若しくは機関又は各行政機関の長その他の職員であるものに限る。)に対する申請、届出その他の行為の期限で法律又は法律に基づく命令で規定する期間(時をもつて定める期間を除く。)をもつて定めるものが行政機関の休日に当たるときは、行政機関の休日の翌日をもつてその期限とみなす。ただし、法律又は法律に基づく命令に別段の定めがある場合は、この限りでない。






買主が共有となる場合の持分割合はどのように決めたらよいですか?

買主が共有となる場合、登記する時には申請書に各共有者の持分の割合を分数で記載する必要があります。
この割合は売買代金の出資割合で決定するのが原則です。
たとえば、売価3000万円の不動産を2名で買い、Aさんが2000万円、Bさんが1000万円負担したとすると、A さんが3分の2、Bさんが3分の1となります。
この出資の割合と大幅に異なる割合で登記すると、差額について贈与とみなされ、贈与税がかかる場合がありますので注意が必要です。
一般的には、仲介手数料や登録免許税などの諸費用に関してまで、贈与税を主張する税務署はあまりないでしょう。(絶対ないとは保証しませんが)










不動産売買の際の登記費用(登録免許税はいくらぐらいですか?)

登記申請の際、登録免許税として、移転する不動産の評価額の2%かかります。
(ただし、平成24年4月1日から平成29年3月31日の間に受ける土地については1.5%)


ただし、居宅を自己の居住用として取得した場合で、当該建物が一定要件を 満たしているときは建物の所有権移転登記に関しては0.3%になります。
(この減税措置は土地には適用がありませんので常に土地は1.5%です。)


 

 



 







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