Law−Japan 司法書士法人 関根事務所

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Q&A不動産の売買登記に関するご説明 3

  1. 不動産詐欺を防ぐ方法は?司法書士はどのような仕事をしているのですか?
  2. 売買の登記に必要な書類は?
  3. 買主が共有となる場合の持分割合はどのように決めたらよいですか?
  4. 不動産売買の際の登記費用(登録免許税はいくらぐらいですか?)
  5. Q&A 特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除の特例とはどのような制度ですか?
  6. Q&A 住宅ローン減税制度はどのようなものですか?

Q&A 特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除の特例とはどのような制度ですか?

この特例を利用すると、譲渡(売却)をした年だけでなく、
その翌年以後3年内の各年における総所得金額から一定の方法による控除を受けることができます。
なお、この繰越控除と、買換えたマイホームに対する住宅ローン控除とを併用することもできます。
損失額が大きい場合には4年目まで所得税額が発生しませんので、実質的に住宅ローン控除の適用は5年目からとなります。

譲渡資産

平成21年末までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋 または 
その敷地で、その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、
次の1.から4.のいずれかに該当するものです。

  1. 現に自分が住んでいる住宅。
  2. 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年目の12月31日迄の間に譲渡されるもの。
  3. 1.や2.の住宅及びその敷地。
  4. 災害によって滅失した1.の住宅の敷地で、その建物が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えているであろう住宅の敷地。
    ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。
    ※ 譲渡をした日(原則として売買契約締結日)の前日において、譲渡資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有している事が必要です。
    ※2004年からは住宅ローンの残高が無くても控除の対象になります。

買換資産

譲渡資産の譲渡をした年の翌年12月31日までの間に取得される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地。
その家屋の居住部分の床面積が50u以上であること。
その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みである事。
繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等
(返済期間10年以上のローン契約によるもの)を有している事。
(住宅ローンを利用して新たに住宅を購入し、ローン残高があること)

繰越控除が適用されない場合

一つの買換え資産に対して、複数の譲渡資産がある場合(譲渡年が異なる場合を含む)には、その重複適用は認められず、いずれか一方の譲渡資産にしかこの繰越控除の適用は受けられません。
その年分の合計所得金額が3000万円を越える年。(各年毎に判定)
譲渡資産を譲渡した年の前年または前々年における資産の譲渡について、居住用財産に係る次の特例を受けている場合。
所有期間10年超の住居用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例。
居住用財産の3000万円控除。
特定の居住用財産の買換えの特例。
相続等により取得した居住用財産の買換えの特例。
譲渡資産をその人の配偶者、直系血族など特別の関係にある人に譲渡する場合。

譲渡損失の計算

この特例が適用される譲渡損失の金額は、譲渡資産に係る譲渡所得の計算上生じたその年の損失額のうち、 給与所得や事業所得等の他の所得と損益通算をしてもなお控除しきれない部分の損失とされています。
なお、譲渡資産のうち、その面積が500uを超える家屋の敷地が含まれている場合は、 その敷地に係る損失額のうち500uを超える部分に相当する損失は除かれます。

繰越控除を受けるための手続き

この特例を受けるには、確定申告書に、その住居用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書、その他所定の書類を添付して、所轄税務署に提出し、その後の年においても連続して確定申告書(繰越控除を受ける金額の計算に関する明細書が添付されたもの)を提出しなければなりません。
なお、添付する所定の書類については、所轄税務署でお尋ね下さい。






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